大产业房地产始终不败

　　美国的房产近几年来很火热，很多人在美国投资房产，那么美国投资房产有什么优势呢，房产有什么特点呢，和留学群小编一起来看看美国房地产业的特点。

　　(一)、房地产业发展与社会经济发展比较协调

　　美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。

　　房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务(如供车等)，则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

　　(二)商业房地产以租赁作为主要经营方式

　　美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营;可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项;有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易;有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。

　　(三)房地产业经营的规模化专业化程度高

　　现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商(Subdivider), 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一 -----“写字楼投资信托基金公司(Equity Office Properties Trust)”拥有287幢写...

　　一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

　　市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

　　1.房地产营销计划的内容

　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　　1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

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　 英国院校里几个开设房地产相关专业的学校中比较有代表性的有：雷丁大学，格拉斯哥大学， 伦敦城市大学。这几个都是属于商科比较难进的院校，但是他们在房地产专业方面却有比较强的教研实力，入学标准也比其他热门专业宽松。另外，中国的房地长行业一直以来还不算太规范，在未来的几十年我相信这个行业还是有很大的发展空间，因为这个行业的特殊性决定了它身后40多个相关行业的发展，所以房地产行业的正规化也需要加快步伐，这也意味着更多的专业人才的需求量将会增大。那么有房地产专业知识同时有良好的英文表达水平的留学生会成为地产行业的新宠。以国内地产行业龙头企业万科为例，他们曾在2008年在伦敦政治经济学院对其REEF（ real estate economic and finance) 组织了专门的招聘会，当时就有2人经过面试挑选应聘到万科集团总部。