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商业地产报告(篇1)
天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的it、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。
天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。
天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外，还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地，确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落――西黍、春之花、缘驿工作室、花の姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋……，林林总总的新奇异物都可以在这里看到，从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。
商业地产报告(篇2)
2015商业地产项目可行性研究报告范文
可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。
【商业地产项目可行性研究报告内容】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
(一)国家或行业发展规划
(二)项目发起人以及发起缘由
(三)……
二、商业地产项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商业地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
(一)商业地产项目产品国际市场调查
(二)商业地产项目产品国内市场调查
(三)商业地产项目产品价格调查
(四)商业地产项目产品上游原料市场调查
(五)商业地产项目产品下游消费市场调查
(六)商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
(一)商业地产项目产品国际市场预测
(二)商业地产项目产品国内市场预测
(三)商业地产项目产品价格预测
(四)商业地产项目产品上游原料市场预测
(五)商业地产项目产品下游消费市场预测
(六)商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
商业地产报告(篇3)
摘要：
房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。
关键词：
可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价
在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。
一房地产开发项目可行性研究内容
1.1总论
项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。
1.2市场调查和需求分析
通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。
1.3开发项目场地的现状与建设条件分析
原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。
1.4规划设计方案
开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。
1.5投资估算
它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。
1.6经济分析、财务评价、社会经济评价
通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。
二房地产开发投资的影响因素分析
2.1内部影响因素
开发企业想要具备资源、能力和竞争优势，就必须寻找机会，利用机会。对投资者来说，市场机会无处不在，所有未满足的需要的都可当做机会来利用，但是在机会面前如果不加以分析和评估，那么机会只会让投资者深陷其中。因此，开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来，然后进行调查、比较、分析、评估，明确企业的自我优势，再去判别机会是否属于自己。
2.2外部因素
除了可调控的内部因素之外，不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施，规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以，对外部因素合理的协调，就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。
三房地产开发项目费用测算的作用
首先费用测算为筹集开发资金提供依据，以便通过各种渠道筹集所需的开发资金，同时它可作为研究工程造价合理性的手段，以便对设计方案提出意见，在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件，以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后，费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据，以便为工程预算提供重要的依据，进行竣工决算。
四主要风险因素
4.1市场风险
房地产和其他行业一样存在着市场风险，当市场的供求关系的发生波动时，相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求，市场价格大幅波动，资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。
4.2经营风险
在房地产经营过程中会出现意想不到的失误，而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误，错误的选择了投资地区和时机；不熟悉相关政策导致投资失败；还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。
4.3利率风险
由于市场的不确定性，时常会发生变动导致利率的变动，这就造成了利率的风险。一旦风险出现，房地产开发企业融资成本及将会受到重击，从而减少了投资者的收益；同时对居民的购买力也造成了影响，最终表现为开发企业的投资收益减少。
4.4政策风险
房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，在相关政策的影响和制约下，房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此，投资前需要认真了解城市规划设计，土地获得方式，政策的调控等，掌握政策的基本内容，有利于安全的投资。
4.5其他风险
失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。
结束语：
房地产业在当今发展迅速，给投资者带来了可观的经济效益，丰厚的回报。但随着市场持续的走高，房屋需求有所下滑，相关政策也随之调控，房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要，这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势，利用信息判断投资机会的可行性，最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。
商业地产报告(篇4)
近3年，土地价值在成都经营城市的成效中大幅上升，土地价格的升值直接带动了土地上的不动产的增值。因为项目地价是决定房价的最主要部分，成都的新开项目地价有的甚至占到开发总成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市场一直牵动成都楼市的神经，成交价格一个台阶一个台阶地往上走。据悉，成都上半年的土地供应一直保持在饥渴的境地，虽然下半年上市土地有所增长，但开发商在高收益的预期下，在土地拍卖中大胆举牌，成都地价仍然稳步上扬。
最近国家解冻了暂停农用地转非农用地的审批，行业内普遍认为国家严格控制土地的措施会接踵而至。近来建设部官员在成都表示，国土资源部配套国务院控制土地的七个文件已经上报了国务院，整治“城中村”、修改城市土地利用规划，村改居、绿化带、生态园等土地控制漏洞都将关掉。今后土地控制的调控形势只会越来越紧。
房地产界，土地竞争只能向激烈的程度发展。最近和记黄埔在城南拿地后，周边的土地价格和楼盘价格都有上涨的迹象，新拍土地的高价直接带动了周边土地价格的增值。而适度上涨的土地价格也是整个城市活力的表现，是不动产增值的主要拉升力量之一。
商业地产报告(篇5)
天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的it业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。
商业地产报告(篇6)
天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。
天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，20xx年天河商铺批出量6.43万?，成交量8.5万?；20xx年批出7.06万?，成交8.64万?。商铺积压正处于一个合理的消化中。
天河商铺的成交量一直处于广州的`前列，与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。20xx年天河区商铺以9.91万?的成交量比第一位的番禺区14万?少约3万?，稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的5.11万?。并且从1998年到20xx年几年间，天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额，天河商铺的成交量在不断的上升中，从1999年到20xx年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势，从99年的成交面积67925万平方米到20xx年的99044万平方米，成交上升了将近一半。而20xx年上半年，由于少新商铺上市，批出量及成交量双双下降。
商业地产报告(篇7)
【摘要】
投资之前做好项目的可行性研究分析是必不可少的过程。文章针对房地产行业近年来势如破竹的发展，论述了房地产项目可行性研究分析的主要内容，指出了目前关于房地产项目可行性研究分析存在的问题，并提出相关改进措施。
【关键词】
可行性研究分析、主要内容、现状问题、改进措施。
可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
一、房地产项目可行性研究分析的主要内容
自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
(1)市场分析、项目选址及定位
房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
(2)经营方式以及租售价格
经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。
(3)经济财务的可行性
经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。
(4)环境评价以及节能效益
在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。
只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。
二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施
(1)开发商可行性研究分析意识不强
大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。
为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。
(2)可行性研究依据不充分
开发商或是委托的相关代理方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。
为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。
(3)可行性研究分析深度不够
就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。
针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。
三、结语
总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。
我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。