借名购房的巨大风险

　　面前国内楼市渐渐走低，出现限购的城市也越来越多，受限购等楼市调控政策的影响，人纷纷寻求新的渠道，转向海外房产。但是海外购房也并不是就是那么安全的，留学群小编也为各位整理了海外购房的五大风险及规避方法，一起来看看吧!

　　一、费用风险：高额的持有费用难以负担

　　海外购房和国内购房不同，除购买时需要一次性支付较高税费外，每年还有不低的物业费和房产税，有的国家转让税费更是高得惊人。

　　据某海外房产中介机构负责人称：一般来说，在海外 套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金 2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。值得注意的是，这些费用往往没有统一标准，而且大部分费用都属“无中生有”，这些繁杂的费用未必是普通置业者能承受的。

　　风险规避：小编建议在购买之前，花足够的时间去了解海外房产市场，尽可能找到相熟的房产业内人士咨询相关信息，并对自己的财务情况做出评估，将交易过程中可能发生的额外费用计划在内。

　　二、汇率风险：房产可能变向贬值

　　汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，汇率一定是有升有降。尽管者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码，有时甚至会让房产变相贬值。人民币难免导致汇率“吃掉”房产 ，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移。

　　风险规避：海外的房地产市场发展具有自己的周期，中国客户不能以我国房价的变化去衡量海外房价的涨跌，国外房地产市场更加成熟，房价保持平稳增长，例如英国十年左右房价才会翻一倍。中国客户在海外买房要注意当地房地产市场的变动情况，从操作层面来看，者在人民币的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样 是增加的。

　　三、法律风险：海外房产可能触犯法律

　　国外的法律规定与中国并不相同，中国客户在国内做出的行为没有违法，但到了国外就有可能触犯了法律的底线。例如，中国客户在美国买了房，把房子出租出去，如果没有及时按租客要求完善房内设施，就违反了美国的法律。还有一些国家法律规定，把房子出租后不能随意上涨租金。

　　各国相关政策不同，中国客户在海外买房受到一定的限制。例如在泰国，中国客户不能购买别墅，只能购买;在新加坡，中国客户不能购买组屋，组屋是新加坡政府专门给当地年轻人建造的房子，房价比市场价格大约低70%。

　　风险规避：海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的，中国客户很难单独了解清楚不同国家的不同法律体系、市场规则以及购房政策等内容，就需要聘请专业机构、律师来进行把关，防止出现意想不到的风险。

　　四、语言风险：信息不对称导致上当受骗

　　在海外买房还会遇到一个尴尬的问题，就是语言沟通不畅。业内人士称，虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况是外语，是一些小语种。因此，不排除一些海外人士利用这个弱点进行误导甚至诈骗。

　　风险规避：前往国外看房产时，好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商...

　　在海外买房，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。下面留学群来说说海外买房的4大风险，一起来看看有哪些。

　　除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。

　　市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。

　　海外买房注意事项：

　　四大风险：政治、政策风险 汇率、信息不对称

　　律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。

　　选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

　　跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。

　　相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。

　　受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国政府选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”

　　2014年上半年中国私人海外房产投资规模就接近50亿美元。那么，海外购房投资是否真如中介宣称的那样一帆风顺?个人购房又当防范哪些法律风险?下面留学群来说说美国购房的法律风险。

　　海外购房法律风险几何

　　因国情不同，各国对于房产物业的法律规定亦不相同，再加上购房者往往通过中介了解投资地产的情况，信息不对称容易使海外购房者对东道国法律不了解或疏于法律审查，造成以下法律风险：

　　对东道国的法律规定理解有偏差，造成购房目的不能实现。国内购房人海外购房的主要目的是获取“绿卡”或者免签权，方便日后子女留学以及出境。但是，大部分国家并非购买了房产便给予购房者永久居住权，往往还需购房者满足一定的前置条件。比如，葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但是对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，并且考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者寥寥无几。

　　对维权难度预估有偏差，出现纠纷难解决。不少以投资为目的的海外购房人，误认为国外法律完善，维权容易，但是实际情况并非如此。比如澳大利亚法律虽然规定物业在落成的7年内如果遇到质量问题可以追究建造商的责任，但是没有亲戚朋友在当地当“参谋”的话，维权诉讼不仅涉及到较高的律师费用、漫长的诉讼过程以及地方法律保护，而且手续繁琐，效果更是不能期待。

　　对东道国开发商的实力信誉缺乏深层次了解，导致利益受损。在中国海外购房热潮的带动下，国外也雨后春笋般涌现了众多房地产开发商，这些开发商规模较小，实力普遍较弱，易受经济形势影响。同时，国内投资者往往缺乏途径全面了解这些房地产开发商的实力，武断投资后容易留下财产不安全的隐患。曾经发生过因经济波动，西班牙当地银行在房地产开发商破产之后，强行扣押购买人的房产证，逼迫国内购房者替开发商还钱的事例。

　　个人海外购房功课不可少做

　　虽然海外购房存在法律风险，不过法律风险具有可预防性，海外购房者在购房过程中做好以下功课，慎重出手，还是可以实现投资安全最大化的。

　　一是了解当地房价构成。海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，房产用途不同，土地使用时间亦不相同，部分别墅拥有土地的永久使用权。购买时明确土地使用年限便于预估房产价值，也能减少日后纠纷。

　　二是时刻关注东道国针对国外购房人的政策变化。各国和地区对境外人士购房的限制各不相同，有紧有松。比如贷款政策方面，部分国家给予国外购买人同等的银行贷款政策，而有的则是给予更为严格的贷款政策。同时，各国针对国外购房人的政策也会随着社会和市场形势变化而改变。比如，部分国家在经济低迷时一度采取购房换“绿卡”政策，随着中国人海外购房趋热，不少国家又取消了这一“优惠”政策。

　　三是留意合理避税途径。在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

　　四是留神“养房”成本。海外房地产的税收政策和国内是有区别的，通常须缴纳...

　　近年来，加拿大投资移民通道关闭后，许多人都想在加拿大置业这一块买房随后达到移民的目的，房产经纪说得天花乱坠，但这其中的地雷又有多少人懂。下面出国移民网就来说说加拿大购房的风险。

　　海外投资者增值税很高

　　“50万加元实现置业加国梦”……这些看上去很美的广告究竟有没有陷阱?其实，加拿大买房存在很高的风险。

　　交易环节：交高额增值税

　　在加拿大购房后再出售，需要缴纳房产增值税，而非居民的投资者缴纳此税的税率高达25%~50%。以50万加元的房产为例，倘若不具有加拿大身份的买家在房产价值达到70万加元时出售，增值20万加元，增值税则高达5万~10万加元;如果该房产是用于出租，还要上交约25%的租金税。尽管业主可以在报税时申报因出租产生的费用，从而得到一部分的退税，但如果是加上物业税和其他费用在内的所有支出，实际上买家也没有赚到多少钱，而且还很有可能亏了呢。所以，非居民的纯投资者，在加拿大置业投资，确实需要三思而行。

　　在加拿大，买完房之后的“养房”费用也必须要考虑。其中，最大头就是物业税了，在当地也被称为“地税”。当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定，如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区约为物业估值的0.5%~0.6%。如果以评估值100万加元的房子为例，在多伦多业主需要每年缴纳1万加元的物业税，在温哥华则需缴纳5000~6000加元。虽然这笔费用和房价比起来显得九牛一毛，但每年累计下来，也是一笔不菲的费用了，买家需要将其考虑在内。

　　永久产权不是永久居住权

　　与在国内买房相比，在加拿大购置房产有几点不同。其中，最大的不同就是永久业权，买家拥有对土地的永久产权及使用权。业主拥有永久产权，但这并不是永久居住权。所以在加拿大拥有房产并不能代表可以移民，也不代表拥有移民的身份，各位家长要慎重考虑。

　　2017年司法考试已经结束，留学群为考生们整理了备考2018年司法考试案例《以案释法》。希望能帮到大家，想了解更多资讯，请关注小编的及时更新哦。

　　司法考试案例《以案释法》：借名买房，需防范哪些风险?

　　近年来，出于卖房资格、信贷因素等原因的考虑，亲属之间借名买房的情况屡见不鲜。但是随着房屋价格的上涨，借名买房的风险也越来越突出。为此，律师提醒大家，即使是父母与子女之间，借名买房的风险也需谨慎防范。

　　约定借子名义购房，过户却受阻碍

　　2003年，何父何母出资以其子何先生名义与开发商签订购房合同购买了一处房屋，产权登记在何先生名下。2009年，何父何母与何先生签订协议书，载明：所购房屋是由何父何母全资购买，房产证写的是儿子的名字，但没有何父何母任何一人的同意，何先生不得将此房屋出售或抵押，在何父何母去世后，房屋归何先生所有。2013年，何先生以上述房屋作抵押办理了100万元的消费贷款。何父何母现要求何先生将房屋过户至其名下。何先生则认为自己才是房屋产权人，并表示房屋上的抵押登记未予解除，无法过户。无奈之下，何父何母只好起诉至法院，表示自愿代何先生偿还贷款债务，以解除房屋上的抵押登记。

　　法院经审理后认为，根据双方签订的协议，可以认定双方存在借名买房的合同关系，对于借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。法院判决何先生在房屋抵押登记解除之日协助其父母办理房屋权属转移登记手续，将房屋过户至其父母名下。

　　律师说法：天津市天烁律师事务所李勇律师表示，如果双方有书面协议对出资、借名的事实予以确认，则可认定双方成立借名买房的法律关系。在不违反国家、集体或第三人利益及法律、行政法规的强制性规定情况下，则借名买房协议有效。但是在不满足过户、交房条件的情况下，仍无法支持借名人办理过户、交付房屋的诉求。在本案中，抵押登记导致过户受阻，因此何父何母为了办理过户，只得代子偿还高额债务。

　　无借名买房协议，产权人身份难证明

　　2003年，杨父以其子杨先生名义购买一套房屋，并将房屋产权登记在儿子名下，房屋所有权证、购房款发票等由自己持有。2016年，杨先生挂失补办了房产证并将房屋出售。杨父认为房屋出售损害了其权益，要求杨先生向其支付卖房款。杨先生则认为其与杨父之间不存在“借名买房”，出资款虽是杨父支付，但是使用的是其与其父的共有财产，房屋产权登记在其名下，应归其所有，卖房款与杨父无关。

　　法院经审理后认为，本案中，杨父未就房屋购房款的具体支付情况提交证据。现在杨先生不认可双方存在“借名买房”的合同关系，且杨父自己表示将房屋登记在儿子名下是为了规避可能出台的遗产税的解释，不足以证明双方之间就房屋所有权归杨父达成合意，也无法证明双方存在借名登记的约定，最终法院驳回了杨父的请求。

　　律师说法：天津市天烁律师事务所李勇律师表示，物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨父虽然手持购房发票等手续，尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。本案属于双方并未签订借名买房的书面协议的情形，在此类案件中，实际出资方应提高风险意识与证据意识，尽量将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认，以维护自身权益。

　　留学群

　　美国投资移民难度和风险正在减小。国作为一个移民大国，在中国一直享有极高的人气，但是在可以选择的情况下，更多的人愿意选择加拿大或者澳大利亚，纵是这两个国家现在已经将门槛抬高到迈不过去甚至不开门的情况下，移民美国的申请仍没有出现爆棚的局面。

　　让我们来看看美国移民法吧。不难发现，移民美国有两大风险：首先是资金风险。没有政府担保，5年后才能取回投资款，投资存在一定的风险。其次是绿卡的风险。投资不由申请人本人操作和管理，申请人处于完全被动状态，如2年内投资失败或没有创造就业岗位，绿卡也将被取消。这两大是让投资人真正望而却步的原因。

　　5月17日，美国参议院通过了对广大移民投资者十分利好的移民改革修正案，修正案中着重要求区域中心向美国移民局提交年度报告，对所有外国投资者通过区域中心投资的资金、每个项目的总资本、以及资金如何用于各项目等作出解释，这使得对投资者投资款的保护付诸实施。如果I-829申请证明能够说明投资人的资金已被花在地区中心的项目上，那么就为每位投资人创造了10个间接就业，这使得绿卡获得风险降至可被掌握。

　　通过最新的投资移民法案修正案不难看出，美国投资移民的难度和风险正在减小，以前担心转不了永久绿卡的投资者可以放心了，通过修正案可以很清楚看到美国移民局正在减小投资者的风险。这个法案将是一针强心剂，加上美国证券委员会和移民局联合执法，投资移民项目受到美国政府严格监控，美国投资移民风险将大大减少。但是目前众议院对此法案的态度却始终不明确，那么众议院目前的反馈是怎样的，这个法案何时才能真正实行呢?

　　针对这些问题，《大连晚报·大前程》特邀美籍华人律师Nelson先生就众议院对此修正案的态度、参议院及众议院在此过程中承担的角色以及负责区域、美国法律形成的过程等方面与您做深入探讨，让您在纷杂的政策变化中找到自己需要的那个点，能够在政策决定方向的移民大潮中抓到出手机会。

　　随着经济的发展和信息的传播，愈来愈多的人选择海外投资房产，其中美国就是个热门的市场之一，那么各位打算投资美国房产的朋友，对此有多少了解，知道美国房产投资的风险所在吗?下面就让留学群小编给大家介绍一下吧。

　　当然，相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但有也有很多的风险，常见的比如有：房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般都不会主动提示，同时投资者自己也是很容易忽视。

　　风险一：非居美的非美籍人士出租房产，需要缴纳30%的个人收入税

　　有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。

　　当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。

　　有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。

　　有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗?确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!

　　风险二：非美国税务居民售在美房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税

　　当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金;而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。

　　风险三：美国房屋交易成本很高

　　除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的，有的费用由买方支付，有的费用由卖方支付，在选择作为投资时，你的房子会需要将来卖出获利，因此一定不能忽视。

　　费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%;也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。

　　费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。

　　中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是...

　　移民投资者风险投资(IIVC)试点计划已经重启。

　　CIC将于2015年5月25日到12月30日接受申请，而且会处理前60份完整的申请。CIC也将接受被放置在等候队列中的最多60份的额外的申请。

　　这个计划也许会提前关闭如果60位移民投资者都通过了永居，或一旦60份申请都在处理中且60份申请都在等候队列中。

　　你可以在部长指令中了解更多信息。

　　如果你是一位拥有为加拿大的经济做出贡献的技术和能力的国际投资人，而且你能融入加拿大社会，那么根据移民投资者风险投资(IIVC)试点计划，你也许会有资格申请永居。

Determine your eligibility确认你的资格

Find out if you are eligible to apply for permanent residence as an immigrant investor under the IIVC Pilot Program.