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09-11
大家做好准备迎接房地产估价师考试了吗?留学群诚意整理“2017年房地产估价师《案例分析》考点：停车库的估价”，只要付出了辛勤的劳动，总会有丰硕的收获!欢迎广大考生前来学习。
2017年房地产估价师《案例分析》考点：停车库的估价
特殊用途房地产的估价
特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
停车库的估价
停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
由于停车库属于一种较为特殊的房地产，相对于其他房地产而言具有其特殊性及其估价的特殊性，下面主要针对地下停车库进行说明和分析其特点。
(一)地下停车库特点
(1)权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
(2)计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的规则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
(3)日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。
(二)地下停车库的价格特点
(1)价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。
(2)同一地区单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区地下停车库单位价格比较一致。
(3)价格受地上房地产租售状况的影响。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上部分租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。
(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线
一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产;其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
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09-08
要参加房地产估价师考试的同学们，留学群为你整理“2017年房地产估价师案例分析考点：娱乐房地产的估价”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2017年房地产估价师案例分析考点：娱乐房地产的估价
一、娱乐房地产及其估价特点
娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。娱乐房地产是一类特殊的房地产，不同类型的娱乐房地产的经营方式、收益存在较大差别，如游乐场、影剧院主要靠收取门票，高尔夫球场主要靠出售会员费，其会员费主要取决于会员数量，而会员数量主要取决于其球洞数量。因此娱乐房地产估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，估价时需要针对具体估价对象进行详细的调查，明确估价对象的经营方式、各种收益来源。
二、娱乐房地产估价的常用方法
由于娱乐房地产属于经营性房地产，因此估价主要采用收益法，娱乐房地产也可以采用市场法和成本法估价。
(一)收益法
采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来自于主营收益和副营收益，主营收益主要为门票收入，副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费收入。在具体操作过程中要根据不同娱乐房地产功能、经营方式、类型区别对待。
(二)市场法
不同类型的娱乐房地产转售转租情况存在较大差异，有的比较频繁，而有的却很少转售，如高尔夫球场。因此对交易比较频繁的娱乐房地产可以采用市场法估价，另外，在用收益法评估娱乐房地产确定客观租金时，也可用市场进行租金的估算。
(三)成本法
在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。
三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理
娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价。由于娱乐房地产的个别性、独特性比较强，其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异，因此在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费收入以及消费收入。
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08-28
要参加房地产估价师考试的同学们，留学群为你整理“2017年房地产估价师《案例分析》精选：各项调节系数”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2017年房地产估价师《案例分析》精选：各项调节系数
各项调节系数
1.楼层调节系数：
估价人员搜集同一供求圈内市场上不同楼层的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因楼层不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价比例来确定楼层调节系数：
表2-6
楼层 | 调节系数 |
六层 | －15% |
五层 | －5% |
四层 | 0 |
三层 | 9 |
二层 | －5% |
08-24
要参加房地产估价师考试的同学们，留学群为你整理“2017年房地产估价师《案例分析》考点：居住房地产估价”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2017年房地产估价师《案例分析》考点：居住房地产估价
居住房地产估价
(一)居住房地产及其特点
1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。
2.具有较强的相似性、可比性
居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等;在同一栋居住房地产内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。
3.不同类型住房价格内涵差异明显
由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房(两限房、公共租赁房)，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权(有限产权)，其土地使用权既有划拨的，也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。(往常考点经济适用房估价扣除土地出让金)
(二)影响居住房地产价格的因素
1.影响居住房地产价格的主要区位状况
(1)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。
(2)生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。
(3)教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
(4)环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件...
01-18
留学群房地产估价师考试栏目整理“2017房地产估价师考试《案例分析》知识点梳理”希望可以帮到广大考生，了解更多相关详情，请继续关注我们网站的更新!提前祝广大考生取个优秀的成绩哦!
2017房地产估价师考试《案例分析》知识点梳理
●运用各种估价方法时应注意的问题
一、市场比较法
① 可比实例选择不当(八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年)
② 建立价格可比基础易出错(楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积)
③ 交易情况修正(修正的方向，分子分母位置)
④ 交易日期修正(说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用)
⑤ 房地产状况修正(直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%)。
二、收益法(有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定)
① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误
② 收益面积有误(大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好)
③ 收益项目要全、不要漏项(易漏租赁保证金和押金等的利息收入)
④ 费用也要客观(P199教材)a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项)。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定)
⑤ 带有租约的情况(p12规范)对其是否客观的说明
⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明
⑦ 资本化率的确定要充分说明理由;⑧ 收益年限的确定;⑨ 公式运用是否正确。
三、成本法
①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物; ②开发成本的确定要有依据;
③管理费用的确定;④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项;
⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
⑶四种利润率与基数的对应关系(P145理论与方法)易出错; ⑥税费;
⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。
⑧折旧方法的综合运用，以年限法(其中主要为直线法)为主。
⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧; ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。
四、假设开发法
(要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分...
01-14
留学群房地产估价师栏目小编们精心为广大考生准备了“房地产估价师案例分析2017资料：房屋征收评估特点”，各位同学赶快学起来吧，做好万全准备，祝各位同学考试顺利通过。
房屋征收评估四大特点：
1.估价数量大
房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。
2.涉及面广，社会影响大
从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。
从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。
3.估价对象复杂，需要协调各种关系
一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。
4.补偿价格关联性强
就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。
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12-01
留学群房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师考试案例分析考点：影响居住房地产价格的实物状况”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师考试案例分析考点：影响居住房地产价格的实物状况
(1)建筑结构、类型和等级。
住宅结构可分为：①钢结构 ②钢筋混凝土结构 ③砖混结构 ④砖木结构
(2)设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，公用电梯的设置及质量等。
(3)质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。
(4)装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。二手房价格受装修的影响相对较少。
考点演练
甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
问题：
1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
【参考解析】：
1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2.复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
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留学群房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师案例分析考点：房地产贷款项目评估的特点”，希望能帮助考生好好备考。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师案例分析考点：房地产贷款项目评估的特点
㈠ 综合性
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、办公楼、公寓、(环球网校房地产估价师频道为您整理)别墅、商场、以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
㈡ 科学性
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
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房地产估价师案例分析考点：房地产贷款项目评估的内容
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、(环球网校房地产估价师频道为您整理)结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容：
第一部分借款企业资信评估
第二部分项目概况评估
第三部分项目市场分析
第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五部分项目进度与资金运用评估
第六部分项目财务效益评估
第七部分不确定性分析
第八部分贷款效益及风险评估
第九部分结论与建议
各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。
在报告的开头一般会增加总论(或摘要)部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。
在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格;附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。
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留学群房地产估价师考试栏目为您整理发布：房地产估价师案例分析考点：国有土地使用权出让评估的特点，欢迎阅读!
房地产估价师案例分析考点：国有土地使用权出让评估的特点
国有土地使用权出让评估的特点：
①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准
土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖;与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。
②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日;招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日;协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日;以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。
③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法;协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。
④搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
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