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房地产估价师考试案例分析重点：房地产估价技术路线
1.房地产估价技术路线的概念
房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
2.房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程
房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
3.房地产估价技术路线与房地产估价方法
(1)房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系
房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。
同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。
(2)把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法
由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。
4.确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准
(1)房地产估价的公开市场价值标准
房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。
(2)公开市场价值标准决定估价方法的实质
在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。
按照公开市场价值标准的规定，采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。其他各种房地产估价方法究其实质，都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。
案例：
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原...
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2017房地产估价师考试案例分析考点：各种估价方法
●市场比较法●
① 可比实例选择不当(八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年)
② 建立价格可比基础易出错(楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积)
③ 交易情况修正(修正的方向，分子分母位置)
④ 交易日期修正(说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用)
⑤ 房地产状况修正(直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%)。
●收益法●(有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定)
① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误
② 收益面积有误(大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好)
③ 收益项目要全、不要漏项(易漏租赁保证金和押金等的利息收入)
④ 费用也要客观(P199教材)a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项)。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定)
⑤ 带有租约的情况(p12规范)对其是否客观的说明
⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明
⑦ 资本化率的确定要充分说明理由;⑧ 收益年限的确定;⑨ 公式运用是否正确。
●成本法●
①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物; ②开发成本的确定要有依据;
③管理费用的确定;④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项;
⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
⑶四种利润率与基数的对应关系(P145理论与方法)易出错; ⑥税费;
⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。
⑧折旧方法的综合运用，以年限法(其中主要为直线法)为主。
⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧; ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。
●假设开发法●(要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期)
①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;
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