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要参加2018年房地产估价师考试的同学们，留学群为你整理“2018年房地产估价师《案例与分析》要点：餐饮房地产的估价”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《案例与分析》要点：餐饮房地产的估价
餐饮房地产的估价
(一)地段选择的差异性
餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
(二)营业收入的差异性
餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却比较冷清，而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。
二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理
餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
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要参加2018年房地产估价师考试的同学们，留学群为你整理“2018年房地产估价师《理论与方法》要点：房地产自身因素”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《理论与方法》要点：房地产自身因素
房地产实物因素：
(一)土地实物因素
1.土地面积
两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。
2.土地形状
土地形状是否规则，对地价有一定的影响。
3.地形、地势
由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。
4.地基(工程地质)
地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。
5.土壤
这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。
6.土地开发程度
一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的
(二)建筑物实物因素
1.建筑规模
建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。
2.外观
建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。
3.建筑结构
对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。
4.设施设备
随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备。
5.装饰装修
房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。
6.层高和室内净高
人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。
7.空间布局
空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。
8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水
日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质(对应于朝向、楼层)，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于叙述和理解。
9.维护情况和完损状况
建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。
房地产权益因素：
拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围内的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有一些其他限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性...
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