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2018年房地产估价师《理论与方法》考点：移动平均法
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。
一、简单移动平均法
例：某类房地产2004年各月的价格由于各月的价格受某些不确定因素的影响，时高时低，变动较大，如果不予分析，不易显现其发展趋势。如果把每几个月的价格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数时间序列，就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而可以预测未来的价格。
在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。
二、加权移动平均法
含义：将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对实际值加权的理由，与平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点：现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义
运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值有两种不同的方式：①采用折现方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。
二、现金流量折现法与传统方法的区别——3大区别
□开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的发生与测算的时点不同。传统方法：依估价时点的房地产市场状况作出，即其是静止在估价时点的金额;现金流量折现法：模拟开发过程，预测其在未来发生的时间及在未来发生时所发生的金额，即要进行现金流量预测。
□是否考虑各项收入及支出发生的时间不同。传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，直接相加减(计投资利息，计息期算至开发完成时止，不考虑预售、延迟销售);现金流量折现法考虑各项收入、支出发生的时间不同，将其折算到同一时间点上的价值(最终折算到估价时点上)，再相加减。
□投资利息、开发利润是否单独计算。传统方法：单独计算投资利息、开发利润，现金流量折现法：投资利息、开发利润隐含在折现过程中，要求折现率包含：安全收益部分(通常的利率)和风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点
□优缺点：现金流量折现法：测算结果比较精确但较复杂;传统方法：测算结果较粗略但相对简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
□实际估价的要求：尽量采用现金流量折现法(难以采用时可采用传统方法)。
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法的基本原理
一、假设开发法(剩余法、预期开发法、开发法)的含义
含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
二、假设开发法的理论依据
□理论依据与收益法相同：预期原理
□开发法与成本法的区别。开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。主要区别是：成本法中土地价值(土地取得成本)为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
□更深的理论依据：类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的对象和条件
㈠假设开发法适用的估价对象
□适用对象：具有开发或再开发潜力且其开发完成后价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产。包括：①可供开发建设的土地;②在建工程;③可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。统称为“待开发房地产”。
□城市规划设计条件不明确的待开发房地产估价：咨询规划部门和专家意见，或参照周边土地的城市规划设计条件等方式，推测其最可能的城市规划设计条件，然后据此进行估价，但须将该最可能的城市规划条件作为估价的假设和限制条件，并估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的(即可靠性)，它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性(包括它的变化会导致的估价结果的变化)。
㈡假设开发法估价需要具备的条件
假设开发法估价的2个预测：①是否根据房地产估价的合法原则及最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。
□开发法估价对社会经济环境的要求：①要有统一、严谨及健全的房地产法规;②要有明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的土地供应计划;③要有全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有清晰及全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。
㈢假设开发法的其他用途
□开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，立场不同：①估价：典型投资者;②投资分析：某个特定投资者。
□适用于投资分析。房地产开发项目投资分析的目的是为了给房地产投资者的投资决策提供依据。
■提供3种数据：①测算待开发房地产的最高价格。②测算开发项目的预期利润。③确定开发中可能出现的最高费用。
四、假设开发法的操作步骤
□6个步骤：①调查分析待开发房地产状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的...
01-04
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：替代原则和谨慎原则
替代原则：
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：
(1)如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
谨慎原则：
谨慎原则是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时，可能受到的限制，未来可能发生的风险与损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。在估价过程中如果面临是确定性因素则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。
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01-04
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：交易情况修正
一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。
由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。
二、造成成交价格偏离正常价格的因素
(1)强迫出售或强迫购买的交易。
(2)有利害关系人之间的交易。
(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。
(4)急于出售或急于购买的交易。
(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。
(6)相邻房地产的合并交易。
(7)特殊交易方式的交易。
(8)交易税费非正常负担的交易。
(9)受迷信影响的交易。
三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格
对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：城镇基准地价评估
城镇基准地价是指在城镇一定区域内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。或者说是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
城市基准地价评估的方法和步骤一般是：
(1)确定基准地价评估的区域范围
(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式等，其中明确基准地价的内涵应当明确界定下列与基准地价对应的条件：
①基准日期②土地用途③土地权利性质④土地开发程度⑤容积率。
其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，明确基准地价的构成，要确定基准地价包含的内容，如土地使用权出让金、市政配套费、拆迁补偿安置费等。明确基准地价的表达方式，是采用土地单价还是楼面地价，或两者同时采用。
(3)划分土地级别或地价区段，划分地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：
①商业路线价区段②住宅片区段③工业片区段。
划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
(4)抽样评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。
(5)计算区段地价，区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。
(6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。
(7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：市场法概述
一、市场法的含义
市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
二、市场法适用的估价对象和条件
1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。
2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;
三、市场法估价的操作步骤
①搜集交易实例;
②选取可比实例;
③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整);
④求取比准价格。
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：估价时点原则
估价时点原则：
估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。
房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等。因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在没有时间的价值。如果没有了对应的时间，价值就会失去意义。反过来，不可能离开时间来评估估价对象的价值。如果没有了时间这个前提，价值评估将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间的价值，通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这就要求估价必须先确定某个时间。但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的评估价值所对应的时问，称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。
确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，就应根据估价时点来确定。再如，采用市场法估价时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况)，就需要把可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：人口因素
人口数量：
房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区(如某个城镇)，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之，房地产价格会下降。
引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。
人口结构：
人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对住宅类型的选择等有重要参考价值。家庭人口规模(每个家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。
人口素质：
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：报酬率的求取
一、报酬率求取概述
报酬率的实质，投资回收是指所投入的资本的回收，即保本;投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。即：报酬率=投资回报/所投入的资本。从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。在不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型的房地产的不同权益、(不同收益类型，由于风险不同，所以其报酬率也不相同，因此在估价中并不存在一个统一不变的报酬率。
二、报酬率的求取方法
1、累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加、累加法的一个基本公式为：
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。
2、市场提取法，市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。(1)在V=A/Y的情况下，是通过Y=A/V来求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]时，通过A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0来求取Y，不过要用试错法和线性内插法。市场提取法求取的报酬率是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针。
3、投资报酬率排序插入法，报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下：(1)调查、估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股票的报酬率及其他投资的报酬率等。(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列，制成图表。(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。确定报酬率时都含有主观性。
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