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2017房地产估价师《理论与方法》备考知识点
● 高层建筑地价分摊的意义
在现代城市中，由于土地越来越稀缺、地价越来越高，以及建筑技术的日益发展，多层、高层建筑物越来越多。不仅办公楼、商店，而且住宅、厂房等，都出现了多层或高层化。此外，人们的活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一幢大厦的立体用途是：地下一至二层为停车场、会所或设备用房，地面一至三层为商店，四至五层为餐饮，往上可能是写字楼或公寓。
与此同时，随着房地产交易活动的日益发展和产权多元化，一幢建筑物只有一个所有者的格局被打破了，出现了同一幢建筑物内同时存在着多个所有者的情况，他们分别拥有该幢建筑物的某一部分，例如，甲拥有地下一层，乙拥有地面一层，丙拥有地上一层。特别是多层、高层住宅或公寓，一户居民通常只拥有其中的某一套，整幢住宅或公寓为十几户、几十户居民“区分所有”。
但是，整幢建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当这幢建筑物的房地产开发商售出其中的某一部分之后，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移，最后是购得这幢建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权，但大家在其中的份额各是多少就成了一个需要解决的现实问题。来源：中华考试网
拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权利，而且要承担相应的义务。例如，在建筑物寿命结束时或者建筑物被火灾烧毁后，大家决定不再重建而是将该块土地出售，但售出后的地价收益如何分配;相反，在建筑物使用过程中，政府要根据该块土地的价值或等级、位置征收土地税费，该土地税费在建筑物各个所有者之间应如何分摊。要解决这些问题，就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各个所有者占有的土地份额。知道了建筑物每个所有者占有的土地份额之后，无论是他们在土地中的权利还是义务，就都可以通过其土地份额顺利得到解决。
由上可见，通过高层建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额;②各部分分摊的土地面积;③各部分分摊的地价数额。
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2017年房产估价师《理论与方法》复习资料
(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。
为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
还需要说明的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实际中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，实际中一般并不对它们作严格区分，通常可以交换使用。
【2006年试题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )
答案：×
解析：房地产价值是客观存在的，是不以个人意志为转移的。
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为方便广大考生学习，留学群房地产估价师考试栏目分享“房产估价师理论与方法要点：专业房地产估价的概念”希望帮助到您，欢迎广大考生前来阅读!
房产估价师理论与方法要点：专业房地产估价的概念
是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
上述估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。其中，估价目的、估价时点、估价对象和价值类型是在估价时首先需要明确的，因此又被称为估价基本事项。
“分析”即价值分析，主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在地同类房地产市场状况的分析;“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象的价值进行计算;“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算结果以及市场行情和自己的估价经验等，对估价对象的价值作出判定。 “分析”是“测算”的基础，“测算”又是“判断”的基础。
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