融资管理部

　
中国南车公告，公司于10月31日收到中华人民共和国铁道部近60亿元应收销售商品款，将对改善公司财务状况产生较为积极的影响。据媒体消息，同日铁道部还向中国北车支付了45亿应付账款。

　　南车90亿再融资计划获批复

　　据东方早报消息，中国南车股份有限公司10月31晚发布公告称，其非公开发行方案昨日获得国务院国资委的同意。至此，中国南车和中国北车股份有限公司的再融资方案均已获得国务院国资委的同意。

　　中国南车集团此次非公开发行股票方案尚需获得公司股东大会审议通过，并需获得中国证券监督管理委员会的核准后方可实施。

　　根据此前公布的预案，公司拟向包括南车集团在内的不超过10名特定对象发行不超过19.63亿股，拟募集资金总额不超过90亿元。本次募集资金计划用于高速重载轨道交通装备产业化和延伸服务项目、城际城轨地铁车辆维修基地和服务网络建设项目、提升企业自主创新能力项目、产业链延伸服务及新业务拓展项目和补充流动资金。

　　中国南车的再融资方案几经波折

　　今年6月，中国南车公告向其控股股东南车集团和全国社保基金各自定向融资60亿和50亿元。

　　不过，受“7·23”事故的影响，中国南车以“近期发生了重大铁路交通事故，以及美国国债给市场带来的不利影响”为由，于9月发布公告，修正了此前再融资方案。融资规模从110亿元缩至90亿元，增发价格从6.02元/股下调至4.46元/股，增发对象增加为十个。

　　中国南车昨天公布称，将于11月7日召开股东大会审议上述再融资新方案。

　　与中国南车一样，中国北车的再融资计划也于10月24日晚间发布公告称获国务院国资委的批复，该计划于上月25日召开的股东大会上高票通过，目前尚待证监会的批准。

　　至此，中国南车和中国北车的再融资方案经过修改均获得了国务院国资委的放行。在中国北车的股东大会高票通过再融资计划后，中国南车的再融资计划或已在“情理之中”。

　　在股东大会通过之后，中国南车和中国北车再融资将接受证监会的审核。而上周末，建设银行原董事长郭树清刚刚出任证监会主席。

　　收到铁道部首批60亿还款

　　与此同时，中国南车昨晚还发布公告称，10月31日收到了铁道部近60亿元人民币应收销售商品款，这将对改善公司财务状况产生较为积极的影响。

　　根据中国南车三季报，该公司截至今年三季末的应收账款较年初增加了239.15亿元，达350.93亿元，主要原因是应收账款随销售收入增加自然增长，以及主要客户迟滞支付货款。

　　中国南车董事长赵小刚此前曾表示，目前中国铁道部大概占了南车市场的50%，受宏观经济影响，今年以来铁路支付货款比往年要差了很多，高层也在积极协调银行和铁路的贷款和融资。此外，一般铁道部的付款都集中在四季度，这些已形成多年惯例，到11月份和12月份集中支付，今年铁路从11月到12月有还款计划。

　　从中国南车昨日公告看，中国铁道部的还债能力有所增加。资料显示，上个月，铁道部刚成功发行了两期总额400亿元的铁道债。

　　曹钢材称，铁路装备制造企业的经营结算有其固有特点，四季度付款较集中，这已形成多年惯例。加上最近高层也在积极协调银行和铁路的贷款和融资。在此背景下，铁道部针对中国南车的...

　　继续NYU的报告。纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量。出国移民网将其中关于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。

　　前面发过两篇，一篇关于优先股和夹层贷款的介绍和区别，一篇关于过桥贷款的，今天发关于就业创造的。

　　就业创造和EB-5资金募资规模

　　典型的EB-5项目都会涉及新建工程，因为这是满足就业创造要求的最常见方式。这个要求，与传统房地产项目能募集的资金规模相关，是对所能募集到最大额度的EB-5资金之主要约束。无论EB-5资金是债务还是股权的形式，这种限制都适用。

　　除EB-5投资之外，在确定商业地产抵押贷款(有时是夹层贷款)额度时, 进行抵押贷款的银行通常会考量的两个最重要的参数是：贷款价值比率(或在建筑贷款情况下是，贷款成本比率)，以及，偿债保障比率。

　　然而，在EB-5项目中，开发商和区域中心还需要专注于商业计划书，表明EB-5项目所需的必要的最低就业人数将被创造出来。大多数开发商努力创造出比最低需要更多的就业机会从而形成就业缓冲。

　　再次，对于每位EB-5投资人，项目必须创造10个新的就业机会。假设该项目坐落在目标就业区(TEA)内，每募集500,000美元的EB-5资金，就必须创造10个就业。例如，如果一个项目预计将创造100个新的就业机会，那么项目能募集的EB-5资金的最大金额是500万美元。

　　反过来说，如果EB-5筹资目标是500万美元，那么所需的最低就业数量是100个。

　　EB-5项目的所有新增就业岗位，包括使用公共资源提供的基金所创造的就业岗位，不管其投入资金的来源或数量，都可以分配给EB-5投资者，即使EB-5投资只是占据项目总成本的一个非常小的比例。

　　基于商业计划和经济模型的，项目预计将创造的就业总数(包括就业缓冲)，必须超出合格的EB-5投资者所需就业岗位的最低数量。项目预计创造的就业总数除以所需就业的最低数量可以被认为是EB-5项目的“就业覆盖率”。如果项目缺乏就业缓冲(也就是说，预计创造的就业数量等于EB-5的最低要求)，就业覆盖率就是1.0。在上面涉及募集500万美元EB-5资金的例子中，如果项目预计将创造150个就业岗位(比所需最低要求100个多50个)，那么实际就业覆盖率是150/100或1.5，表示有50%的就业缓冲。

　　就业覆盖率反映了EB-5法规对于创造就业的要求。相对应的，贷款价值比率和偿债保障比率是贷款方评判是否借款的标准，不同的贷款方和不同的项目类型会有不同的要求。当然，无论项目是否含有EB-5资金，高级贷款银行都会利用标准的典型承销标准来评估是否贷款。

　　以下是另一种更简单的方法。首先，确定能够募集的EB-5资金总量，...

　　甲方(资金方)：

　　乙方(借款方)：

　　一、总则

　　甲方以公司法人全部的经济和法律责任保证，安排好清洁、干净、无犯罪性质的资金为乙方的项目融资。

　　乙方以公司法人全部的经济和法律责任保证，有能力从银行开出存款单，作为乙方 项目开发的融资条件，并同意以相应项目担保，采取项目拖管的方式融资。

　　二、融资及其相关条件

　　1、币种：美元.欧元.人民币……

　　2、融资总金额：

　　3、融资条件：有效期一年以上的银行存款单或信用证或保函。

　　4、开证银行：中国四大商业银行、交通银行或民生银行、中信实业银行等;国际知名银行。

　　5、借款年限： 3--20年期

　　6、一次性贴息 6-8%(各种费用：美国银行操作费、美国投资公司佣金、中方中介费等)。

　　7、融资年利率：2.95%(暂定)。最终确定的利率以甲方打入第一笔款时美联储公布的长期贷款利率为准，而且该利率在借款期限内不变。

　　8、首批过款：万美元

　　9、后续过款：按双方商定的过款计划执行

　　10、查询方式：SWIFT

　　11、操作方式：银行对银行

　　12、为了监控资金更好地运作，甲方派出两名人员进入项目公 司领导层，参与项目的建设和运营(宏观)。

　　13、如因乙方经营不善而造成亏损，到期不能偿还借款时，按中国有关法律进行核定乙方相关资产，以其相关资产划给甲方。

　　三、操作程序

　　1、 双方完成一切融资条件条款谈判前期工作后，首先通过电子邮件或传真对本合同进行签约确认。

　　2、经传真签约确定后3个银行工作日内，双方正式签订本合同，同时乙方提供接款银行坐标及公司有效的法律文本，公司营业执照复印件、法人代码证书复印件、法人代表身份证复印件、董事会关于融资的决议书、全权委托书等。

　　3、正式签订合同后，乙方应在半个月内从银行开出正本银行存款单,并将银行存款单原件扫描件E-mail给甲方。

　　4、甲方银行收到乙方银行开出的正本银行存款单扫描件E-mail后，通过SWIFT进行查询，经查询无误后在15个银行工作日内按乙方要求向接款银行发出付款通知。

　　5、 甲方付款通知发出后在21个银行工作日内将首批款打到乙方指定的接款银行。

　　6、 在第一笔款到位后，余款在3—5个月内全部付清。

　　7、乙方收到全款后，甲方在每年12月15号之前，凭乙方开户的相关银行向甲方开出的利息单取息，同时银行开出第二年的利息单交由甲方。

　　8、乙方开出的银行存款单在一年零一个月后自行解冻。

　　四、法律依据

　　巴黎国际商会ICC500(1993年)最后修订版条款。

　　五、共同遵守条款

　　本合同一经签约，任何一方不得以任何理由终止或撤消此合同。

　　六、违约责任

　　1、甲乙双方认真执行合同条款;根据ICC500条款，违约方向守约方赔偿合同金额的1%违约金，并承担相应的法律责任。 ...

　　今天继续玩高深的，学金融的朋友们别笑。还是纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释，传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量。出国移民网将其中关于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。上次发过一篇优先股和夹层贷款的介绍和区别，今天发关于过桥融资的。

　　过桥融资

　　为缓解投资者(希望使用监管银行来保护投资)和开发人员(他们希望EB-5资金无需等待直接释放到项目)之间的紧张关系，一些开发商转向过桥融资。在EB-5项目中，过桥融资是过度融资或临时融资 - 以债务或股权的形式 - 在开发商收到EB-5资金之前。

　　过桥融资描述了资金的用途 - 也就是说，项目的一部分是过桥融资，直到最终计划的资金来源成为可用的。过桥融资不是特指融资的类型。类似于EB-5投资，过桥融资可能的结构可以是高级债务，次级债、无担保债务或股权。不过，过桥融资通常采用贷款的形式。

　　USCIS长期以来一直担心，过桥贷款可能是开发商用EB-5资金，通过替代融资来降低资本成本，从而成为一个事后的借口，这就会对创造新的就业影响最小。USCIS认为，EB-5过桥融资只是增加开发商的利润率。因为，USCIS是否会计入在EB-5资金释放到项目之前的就业创造，存在不确定性，所以直到最近，EB-5资金的过桥贷款市场一直疲弱。

　　然而，在2013年5月的政策备忘录中，USCIS在这个问题上采用了一种非常有利的观点。这带来了一定程度的确定性，导致对EB-5项目的过桥融资需求增加。

　　政策备忘录在相关的部分说明：“开发商或新商业企业(NCE)实体，直接或通过一个单独的就业创造实体(JCE)，可以利用…过桥融资…如果项目在收到EB-5资金之前，是基于使用过桥融资开始，并在随后用EB-5资金取代过桥融资，NEC仍然可以享受这些就业创造机会…即使在获取临时融资之前没有考虑EB-5融资，只要融资是作为短期临时融资考虑的，并且在随后是要被替换的，那么EB-5资金的注入仍可能导致和享有新的就业机会创造。开发商不应该排除使用EB-5资本作为代替短期融资的替代资金来源，仅仅因为它在获得过桥或临时融资之前没有考虑EB-5资金。”

　　因此，即使在取得过桥融资之前没有考虑EB-5资金，但是只要临时融资(最终被取代)被视为最终要被取代的，开发商随后就可以使用EB-5资金作为重置资本的来源，并仍然享有所创造的就业机会。这种解释，比不认可EB-5资金释放到项目之前产生的就业创造，能支持募集更多潜在的EB-5资金。

　　基于USCIS该解释，伴随着EB-5资金作为一种融资工具的日益流行，越来越多的银行和其他机构愿意借出过桥贷款来填补资金缺口，直到EB-5资金从监管账户中释放出来。一些银行，如花旗银行，已经成立了一个特殊的部门来提供这些贷款。即使意识到，USCIS对于批准I-526申请的不确定性，这些银行仍然给没有EB-5资金的项目发放贷款。因此，过桥融资借款者必须准备好，不依赖于EB-5资金作为替换资金来源的，退出战略。

　　同样，EB-5监管资金不能作为抵押...

　　《融资协议》是由留学群合同范本大全栏目小编精心为大家准备的，欢迎大家阅读。

　　合同编号：_________

　　出租人：_________

　　法定住址：_________

　　法定代表人：_________

　　职务：_________

　　委托代理人：_________

　　身份证号码：_________

　　通讯地址：_________

　　邮政编码：_________

　　联系人：_________

　　电话：_________

　　传真：_________

　　帐号：_________

　　电子信箱：_________

　　承租人：_________

　　法定住址：_________

　　法定代表人：_________

　　职务：_________

　　委托代理人：_________

　　身份证号码：_________

　　通讯地址：_________

　　邮政编码：_________

　　联系人：_________

　　电话：_________

　　传真：_________

　　帐号：_________

　　电子信箱：_________

　　双方经过友好协商，就租赁事宜达成协议如下：

　　第一条 概述

　　出租人根据承租人的需要和委托，按照承租人提供的租赁物的名称、品质、规格、数量和金额等要求，购进第二条规定的租赁物出租给承租人，并由承租人承租。

　　第二条 租赁物

　　根据_________文件批准，承租人拟租赁物的名称、品质、规格、数量和金额：_________。出租人经审查同意支付设备价款及有关费用共计人民币_________(大写)，购进租赁物后租给承租人使用，租赁物明细表作为合同不可分割的一部分。

　　第三条 租赁期限

　　租期为_________年，从承租人验收设备之日起算。

　　第四条 总租金为_________元，从承租人接受所租设备之日开始计租。在租赁期内，月租为_________元，应于每月_________号前交入_________银行的出租人账户。

　　双方同租赁期间任何一方不得要求加租或减租。如果承租人不准时交租，则应向出租人交付比该行长期贷款利率多_________%的利息作为处罚。

　　签约后_________个月内承租人应向出租人提交中国银行出具的保函，担保承租人按合同规定交租。

　　第五条 租金的担保

　　1、本合同一经签订，承租人即向出租人支付双方商定的保证金_________元，作为履行本合同的保证。

　　租赁保证金不计利息，在租赁期满时归还承租人或规定为抵最后一期租金的全部或一部分。

　　本文“中级会计财务管理2017考点：融资租赁”，跟着留学群初级会计职称资格考试频道来了解一下吧。希望能帮到您!

　　融资租赁

　　(一)租赁的特征与分类

　　1.租赁的基本特征

　　(1)所有权与使用权相分离;

　　(2)融资与融物相结合;

　　(3)租金的分期支付。

　　2.租赁的分类

　　2016年审计师考试即将到来，希望考生们能多做多记，查漏补缺，把握好时间，交一份满意的答卷，考出优异的成绩，留学群审计师考试栏目为大家分享“审计师2016年财务管理考点：融资租赁”，希望对大家有所帮助。

　　融资租赁

　　1.特征

　　1)融资与融物相结合

　　2)租赁期长(不低于经济使用寿命的75%)

　　3)不得任意中止

　　4)租赁期满，按约定方式处置资产――退还、续租、留购

　　5)租金较高

　　2.种类

　　直接租赁出租人直接将购入设备租给承租人

　　售后回租承租人先将资产售出，再向购买者租回

　　杠杆租赁购置成本很大，出租人承担很小一部分，剩下的由该资产抵押从金融机构取得

　　3.融资租赁筹资的优缺点

　　优点

　　1)节约资金、提高资金的使用效益

　　2)迅速获得所需资产，可尽快形成生产能力

　　3)增加资金调度的灵活性。融资租赁使企业有可能按照租赁资产带来的收益的时间周期来安排租金的支付，从而使企业现金流入与流出同步，有利于现金调度与协调

　　缺点

　　1)租金高

　　2)成本大

　　3)资产使用风险大

　　最近出国移民网拿到一份行业协会IIUSA提供出来的，纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量，接下来的几周里，会将该报告中，非EB-5基础知识部分剔除掉，拿出对于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。越来越有个体会，就是做EB-5的如果不懂投融资，那就是瞎忽悠，希望能和各位朋友们，特别是有投融资或房产开发背景的朋友们，一起切磋交流。

　　今天先发第一个部分，怎样理解一个非EB-5房地产项目的融资，重点在优先股和夹层贷款的介绍和区别，本文由出国移民网义务翻译。

　　传统项目——传统房地产项目中优先股和夹层贷款的背景总结

　　传统的房地产项目(没有EB-5资金)可以通过多种方式融资。一个典型的项目资金结构的非常基本的描述如下：开发商拥有并经营房产，据此取得建筑贷款，来为所有或者很大一部分的，建设费用来融资。在创造收入型房地产(income-producing property)的情况下，建设贷款期限通常为，预期的施工周期加上，项目达到一个稳定现金流的预期时间。因此，这个期限会随各种影响施工和稳定期的因素而变动。

　　建筑贷款下的每月还款，通常是只支付利息(不偿还本金)，其年利率是基于一个关键基准利率，比如伦敦同业拆借利率(Libor)。在建筑完工并且收入稳定之后(在创造收入型房地产的情况下)，开发商通常通过再融资获得长期贷款来替代和还清建筑贷款。长期贷款通常是一个附带偿还本金的固定利率贷款。长期贷款通常是5到10年。建筑贷款和再融资的长期贷款，一般是贷款人拥有借款人财产的第一顺位抵押权的高级抵押贷款(senior mortgage loan)。

　　直到2000年代中期，许多高级抵押贷款机构愿意借多达90%房地产市场总价值的贷款，尤其是对已经开发好的房产。然而，在今天的市场，高级抵押贷款机构通常只愿意借出从50%到70%不等的项目总成本的贷款金额。贷款人获得财产的第一顺位留置权。银行要求开发商向项目进行股权投入来证明项目财务投入(“风险共担”)。不同的贷款机构，所需的开发者权益数目不等，但通常范围是从5%到10%。这就会使项目通常，存在一个20%-45%的资金缺口。弥补这个资金缺口的最为显而易见的方式，是从另一个贷款机构融资的第二顺位抵押贷款。

　　虽然以前，有时后会使用第二顺位抵押贷款，但是今天大多数的高级抵押贷款机构禁止使用它们。因此，开发商必须开发出满足需求的更多杠杆的资金来源，而不被归类为抵押贷款债务。在传统商业地产交易市场中，是通过夹层贷款或优先股来填补这一缺口。

　　传统的夹层贷款

　　在高级抵押贷款中，物业所有人是抵押贷款的借款人。贷款的抵押品是抵押贷款借款人的，物业的直接所有权。夹层贷款是由借款人在另一个实体的股权来担保的，而不是由物业来担保。